Voraussichtlich ab 2029 entfällt der Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum. Mit ihm verschwinden auch Schuldzins- und Unterhaltsabzug — und damit die Logik der hohen Hypothek.
Heute gilt für selbstbewohntes Wohneigentum ein einfaches Prinzip: Eigentümer versteuern den Eigenmietwert, also ein fiktives Einkommen fürs Wohnen im eigenen Haus, und dürfen im Gegenzug Schuldzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Aus diesem Zusammenspiel ist über Jahrzehnte eine verbreitete Strategie entstanden: die Hypothek bewusst hoch halten, weil der Schuldzinsabzug die Steuerlast senkt.
Mit dem Systemwechsel, der voraussichtlich ab 2029 greift, fällt diese Grundlage weg. Kein Eigenmietwert bedeutet auch: kein Schuldzinsabzug und kein Unterhaltsabzug für selbstbewohntes Eigentum. Wer heute eine hohe Hypothek hält, verliert damit ihren wichtigsten steuerlichen Vorteil – während die Zinskosten unverändert anfallen.
Besonders relevant ist das für die indirekte Amortisation. Deren Charme liegt bislang im doppelten Steuereffekt: Die Hypothek bleibt hoch, der Schuldzinsabzug damit erhalten, und gleichzeitig ist die Einzahlung in die verpfändete Säule 3a abziehbar. Fällt der erste Effekt weg, bleibt nur noch der 3a-Abzug – das Modell wird schwächer, aber nicht wertlos. Ob direkt oder indirekt amortisiert werden sollte, muss deshalb neu gerechnet werden.
Betroffen sind aber nicht nur Schuldner. Wer eine grössere Renovation plant, sollte den Zeitpunkt bewusst wählen: Solange der Unterhaltsabzug besteht, wirken werterhaltende Arbeiten steuerlich; danach nicht mehr. Umgekehrt profitieren Eigentümer mit tiefer oder ganz amortisierter Hypothek vom Wegfall – sie versteuerten bisher ein Einkommen, dem kaum noch Abzüge gegenüberstanden.
Auch die Rechnung «Kaufen oder Mieten» verschiebt sich. Der Wegfall verändert die laufenden Kosten des Eigentums – je nach Verschuldung und Unterhaltsaufwand zugunsten oder zulasten des Kaufs. Pauschalaussagen führen hier in die Irre; entscheidend sind Hypothekarhöhe, Zinssatz, Unterhaltsbedarf und Grenzsteuersatz.
Sinnvoll ist deshalb kein Aktionismus, sondern eine Zwischenbilanz: Wie hoch ist die Hypothek heute, wie sieht der Amortisationsplan aus, welche Renovationen stehen an, und wann laufen die Tranchen aus? Wer diese vier Zahlen kennt, kann den Übergang gestalten, statt ihn zu erleiden.
Eigenmietwert und WohneigentumAmortisation der Hypothek: direkt oder indirektKaufen oder mietenHypothek nach der Pensionierung
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine persönliche Beratung. Stand 2026.